Das Wichtigste im Überblick

• Ziel: Klimaneutraler Gebäudebestand in der EU bis 2050

• Neubauten: Ab 2030 dürfen nur noch Zero-Emission-Gebäude errichtet werden (öffentliche ab 2028)

• Bestandsgebäude:

  • Nichtwohngebäude: 16 % der ineffizientesten bis 2030, 26 % bis 2033 zu sanieren

  • Wohngebäude: Verbrauch soll bis 2030 um 16 %, bis 2035 um 20–22 % sinken

• Fossile Heizungen:

  • Ab 2025 keine Förderung mehr für neue Öl-/Gasheizungen

  • Kompletter Ausstieg aus fossiler Wärmeerzeugung bis 2040

• Solarpflicht: Für Neubauten und viele Bestandsgebäude, gestaffelt ab 2026

• CO₂-Standards: Ab 2028 verpflichtende CO₂-Bilanzen im Energieausweis bei Großbauten

• Pflichten für Eigentümer & Vermieter:

  • Keine individuelle Sanierpflicht, aber hohe wirtschaftliche Anreize und wachsender Sanierungsdruck

  • Energieausweise werden umfangreicher und CO₂-relevant

• Umsetzung: EPBD 2024 in Kraft, nationale Umsetzung bis Mai 2026

 

Inhalt und Ziele der aktuellen EPBD-Novelle (Stand 2024/2025)

Die jüngste Novellierung der EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD) verfolgt das übergeordnete Ziel, den Gebäudesektor auf Klimaneutralität bis 2050 auszurichten. Im Rahmen des European Green Deal und des „Fit for 55“-Pakets sollen Treibhausgasemissionen von Gebäuden drastisch gesenkt und die Renovierungswelle beschleunigt werden. Erstmals enthält die EPBD verbindliche Mindeststandards für die Energieeffizienz von Gebäuden, nachdem freiwillige Ansätze und unverbindliche Empfehlungen der Vorgängerfassungen nicht ausreichten. Die Novelle soll die Sanierungsrate erhöhen, Energiekosten für Verbraucher senken und die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen verringern. Insgesamt verlagert sich der Fokus „von der Minimierung des Energieverbrauchs hin zur vollständigen Dekarbonisierung“ der Gebäude.

Zentrale Zielsetzungen sind unter anderem:

• Emissionsfreier Neubau ab 2030: Einführung des Standards Nullemissionsgebäude (Zero-Emission Building) für alle neuen Gebäude, um jegliche CO₂-Emissionen im Betrieb zu vermeiden.
• Sanierungswelle im Bestand: Deutliche Steigerung der Renovierungsrate, insbesondere bei energetisch schlechten Gebäuden, durch EU-weit einheitliche Mindestanforderungen und nationale Sanierungsfahrpläne.
• Klimaneutraler Gebäudebestand bis 2050: Verpflichtende Zwischenziele 2030/2035 auf dem Weg dorthin (siehe unten) sollen sicherstellen, dass alle Mitgliedstaaten auf Kurs zur Vollsanierung ihres Gebäudebestands bis 2050 bleiben.
• Soziale Abfederung: Begleitend sollen finanzielle Anreize, Beratungsangebote (z.B. One-Stop-Shops) und Schutzmaßnahmen dafür sorgen, dass besonders vulnerable Haushalte und Mieter bei den notwendigen Sanierungen unterstützt und nicht überfordert werden.

Anforderungen an Neubauten

Die Novelle stellt neue, verschärfte Anforderungen an alle Neubauten. Ab 2030 dürfen in der EU nur noch Gebäude errichtet werden, die dem Zero-Emission Building-(ZEB)-Standard entsprechen. Für öffentliche Neubauten gilt dies bereits ab 1. Januar 2028. Ein ZEB ist ein Gebäude, das keine direkten CO₂-Emissionen vor Ort verursacht (d.h. keine fossilen Brennstoffe im Betrieb nutzt), einen sehr geringen Energiebedarf aufweist und diesen überwiegend durch erneuerbare Energie deckt, die am Gebäude oder in der Nähe erzeugt wird. Damit lösen ZEB die bisherigen Niedrigstenergie-Gebäude als Standard ab – der Schwerpunkt liegt nun auf vollständiger Dekarbonisierung statt nur Energieeinsparung.

Wesentliche Vorgaben für Neubauten im Überblick:

• Nullemissions-Standard für Neubauten: Alle ab 2030 neu gebauten Häuser müssen als ZEB ausgeführt sein (für neue Gebäude der öffentlichen Hand bereits ab 2028). In der Praxis bedeutet dies z.B. Verbot von Ölheizungen und Gasheizungen in neuen Gebäuden, hochgedämmte Gebäudehülle sowie Integration erneuerbarer Energien. Bauherren und Investoren müssen die verschärften Energiestandards in der Planung berücksichtigen, da ohne Einhaltung kein Rechtsanspruch auf Baugenehmigung bestehen wird.
• Solarenergie-Pflicht: Neue Gebäude müssen – soweit technisch und wirtschaftlich machbar – für die Nutzung von Solarenergie ausgelegt sein. Konkret verlangt die Richtlinie, dass alle neuen Nichtwohngebäude und öffentlichen Gebäude >250 m² Nutzfläche ab Ende 2026 mit geeigneten Photovoltaik-Anlagen ausgestattet werden. Für neue Wohngebäude greift eine Solarpflicht ab Ende 2029. Auch neu errichtete überdachte Parkplätze, die an Gebäude angebaut sind, müssen bis 2029 Solaranlagen tragen können. Diese Maßnahmen sollen sicherstellen, dass Neubauten einen Teil ihres Energiebedarfs selbst erzeugen und so das Stromnetz entlasten.
• Ladeinfrastruktur für E-Mobilität: Die EPBD-Novelle schreibt vor, dass bei neuen Gebäuden (und größeren Renovierungen) die Elektromobilität von Anfang an mitgedacht wird. So ist beispielsweise bei neuen Nichtwohngebäuden mit mehr als 5 Stellplätzen mindestens eine Ladestation pro 5 Parkplätze zu installieren, und 50 % der Stellplätze sind mit Leerrohren („Vorverkabelung“) für eine spätere Nachrüstung weiterer Ladepunkte auszurüsten. Ähnliche Anforderungen gelten für neue Wohngebäude (Vorbereitung der Leitungsinfrastruktur), und in Bürogebäuden muss bei >5 Stellplätzen sogar pro 2 Stellplätze ein Ladepunkt vorgesehen werden. Diese Vorgaben treten gestaffelt bis spätestens 2027 in Kraft und sollen die flächendeckende Einführung von Elektrofahrzeugen unterstützen. Außerdem müssen ausreichend Fahrradstellplätze (inkl. für Lastenräder) eingeplant werden.
• Digitale Gebäudeplanung und Monitoring: Die Richtlinie fördert die Digitalisierung im Bauwesen. Ab den kommenden Jahren sollen Building Information Modeling (BIM), digitale Nachweissysteme und automatisierte Monitoring-Lösungen zum Standard werden. Ziel ist es, eine Datenbasis zu schaffen, die den tatsächlichen Energieverbrauch im Betrieb mit der Planung abgleicht. So wird sichergestellt, dass die vorgesehenen Effizienzgewinne auch real erreicht werden. Für Bauunternehmen bedeutet das, dass digitale Planungsprozesse und Energie-Monitoring künftig Voraussetzung für Förderungen und Genehmigungen sein können.

Anforderungen an Bestandsgebäude

Auch für den Gebäudebestand (Bestandsgebäude) führt die EPBD-Novelle neue Mindestanforderungen ein, um schrittweise die Energieeffizienz aller Gebäude zu verbessern. Dabei unterscheidet die Richtlinie zwischen Nichtwohngebäuden (Gewerbe, öffentliche Gebäude etc.) und Wohngebäuden, da die Maßnahmen unterschiedlich ausgestaltet sind.

• Mindest-Energieeffizienz für Nichtwohngebäude (MEPS): In jedem Mitgliedstaat müssen schrittweise die energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude saniert werden. Konkret wird ein nationaler Schwellenwert für die Gesamtenergieeffizienz festgelegt, der sich an den schlechtesten Gebäuden orientiert. Bis 2030 müssen alle Nichtwohngebäude unterhalb eines Schwellenwerts liegen, der ursprünglich nur von den schlechtesten 16 % des Bestands (Stand 2020) überschritten wurde. Bis 2033 wird dieser Anspruch ausgeweitet auf einen Schwellenwert, den nur die schlechtesten 26 % des Bestands (2020) überschritten hatten. Vereinfacht gesagt: mindestens 16 % der ineffizientesten Nichtwohngebäude sind bis 2030 und 26 % bis 2033 energetisch zu sanieren. Die Überprüfung erfolgt über Energieausweise oder vergleichbare Nachweise der Gesamtenergieeffizienz.
  
  Für diese Minimum Energy Performance Standards (MEPS) können Länder nach bestimmten Kriterien Ausnahmen definieren. So dürfen z.B. Baudenkmäler, Kirchen oder temporäre Gebäude ausgenommen werden. Auch sehr kleine Gebäude (<50 m²) oder zeitweise genutzte Ferienhäuser können ausgenommen sein. Werden Ausnahmen gewährt, muss allerdings an anderer Stelle eine entsprechende Einsparung zusätzlich erreicht werden. Insgesamt zielen die MEPS darauf ab, im Nichtwohnbereich zügig die „Energiefresser“ zu eliminieren.
• Sanierungspfade für Wohngebäude: Bei Wohngebäuden verzichtet die EU-Novelle auf direkte, gebäudescharfe Sanierungspflichten und setzt stattdessen auf nationale Renovierungsfahrpläne. Jeder Mitgliedstaat muss sicherstellen, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestands bis 2030 um mindestens 16 % gegenüber 2020 sinkt und bis 2035 um 20–22 % gesenkt wird. Für 2040 und 2050 sind weitere nationale Zielwerte festzulegen, die einen kontinuierlichen Effizienzfortschritt bis zur Klimaneutralität sicherstellen. Wichtig dabei: Mehr als die Hälfte der Verbrauchsreduktion muss durch Verbesserungen bei den schlechtesten 43 % der Wohngebäude erzielt werden – das heißt, vor allem die energetisch miserabelsten Wohnungen und Häuser sollen prioritär saniert werden.
  
  Anders als ursprünglich von der EU-Kommission vorgeschlagen, gibt es keine starren EU-Vorgaben, dass jede Wohnimmobilie bis zu bestimmten Jahresfristen eine gewisse Effizienzklasse erreichen muss. Insbesondere enthält die Richtlinie keine unmittelbare Sanierpflicht für individuelle private Hauseigentümer. Stattdessen obliegt es den Mitgliedstaaten, mit geeigneten Programmen, Förderungen und ggf. nationalen Verpflichtungen diese durchschnittlichen Einsparziele zu erreichen. Die energetisch schlechtesten Häuser sollen dabei zuerst angegangen werden, um soziale Härten zu vermeiden – Bewohner der kältesten, ineffizientesten Wohnungen sollen als Erste von Verbesserungen profitieren. Begleitend müssen die EU-Länder dafür sorgen, dass Eigentümer Beratung und Unterstützung erhalten (z.B. Einrichtung zentraler Anlaufstellen für Sanierungsberatung und Renovierungspässe für Gebäude).
• Heizsysteme und fossile Brennstoffe: Ein zentrales Element der Novelle ist der schrittweise Ausstieg aus fossilen Heizungen. Bereits ab 2025 dürfen EU-Staaten keine finanziellen Förderungen mehr für den Einbau neuer Öl- oder Gasheizkessel gewähren. Spätestens bis 2040 soll der Betrieb von mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizsystemen EU-weit vollständig enden. Die Mitgliedstaaten können schon früher nationale Einbau-Verbote erlassen, um diesen Wechsel zu beschleunigen. Durch den Entzug öffentlicher Fördergelder ab 2025 setzt die EU ein klares Signal für den Markt, auf emissionsfreie Alternativen wie Wärmepumpen, Solarthermie oder Fernwärme umzusteigen. Für Eigentümer bedeutet dies, dass bei einer nötigen Heizungs-Erneuerung ab sofort zukunftssichere, klimafreundliche Technologien gewählt werden müssen – fossile Kessel verlieren rapide an Wirtschaftlichkeit und Zulässigkeit.
• Solarpflicht und Ladeinfrastruktur im Bestand: Auch bestehende Gebäude sollen verstärkt mit Photovoltaik ausgerüstet werden, wo immer das machbar ist. So müssen z.B. alle großen öffentlichen Bestandsgebäude (>2000 m²) bis Ende 2027 eine Solaranlage erhalten. Bestehende Nichtwohngebäude ab 500 m², bei denen eine größere Renovierung ansteht oder ein genehmigungspflichtiger Umbau erfolgt, sind ebenfalls bis 2027 mit PV auszustatten. Etwas kleinere öffentliche Gebäude (>750 m²) folgen bis 2028, und alle öffentlichen Bauten >250 m² bis spätestens Ende 2030. Die Fristen für den Solarausbau im Bestand staffeln sich also nach Gebäudegröße und sollen sicherstellen, dass zuerst die Gebäude mit dem höchsten Potenzial ausgestattet werden. Parallel sind bei Bestandsgebäuden mit größeren Parkplätzen Nachrüstungen für E-Ladestationen vorgesehen. Beispielsweise müssen bestehende Nichtwohngebäude mit >20 Stellplätzen bis 1.1.2027 zumindest einen Ladepunkt je 10 Parkplätze installieren oder Leitungsrohre für 50 % der Plätze vorsehen. Im öffentlichen Sektor gelten bis 2033 zusätzliche Anforderungen an die Verkabelung von Parkplätzen.

Zusammenfassend setzt die EPBD-Novelle 2024 im Bestand vor allem auf verbindliche Effizienz-Mindeststandards für Nichtwohngebäude und nationale Sanierungsziele für Wohngebäude, flankiert von technischen Vorgaben (Solar, Ladepunkte) und dem schrittweisen Verbot fossiler Heiztechnik. Die Mitgliedstaaten müssen diese Vorgaben binnen 2 Jahren in nationales Recht gießen und in langfristige Renovierungsstrategien einbetten.

Sanierungsfristen, CO₂-Standards und Zwischenziele

Die Richtlinie enthält einen detaillierten Zeitplan mit Fristen und Zwischenzielen, um den Fortschritt messbar zu machen. Wichtige Meilensteine sind:

• 2025: Ende staatlicher Förderungen für neue Öl- und Gasheizkessel. Ab 2025 dürfen keine Zuschüsse/Anreize mehr für den Einbau alleinstehender fossiler Heizsysteme gewährt werden. Dies markiert den Beginn des Ausstiegs aus fossilen Heizungen.
• 2026: Bis 31.12.2026 müssen alle neu genehmigten größeren Nichtwohngebäude (öffentlich und privat >250 m²) soweit möglich mit Photovoltaik ausgestattet sein. Gleichzeitig soll bis 2026 ein EU-weit harmonisiertes System von Energieeffizienzklassen (A bis G) etabliert sein, inkl. Einführung eines Intelligenzfähigkeitsindikators (Smart Readiness Indicator) zur Bewertung der smarten Gebäudeinfrastruktur.
• 2027: Stichtag 1.1.2027 für Neubauten im öffentlichen Sektor: ab dann müssen Behörden-Neubauten in vielen Mitgliedstaaten bereits als Nullemissionsgebäude ausgeführt werden (einige Länder nutzen diese Möglichkeit früher anzusetzen, in der finalen Einigung wurde 2028 als EU-weites Datum festgelegt). Zudem Deadline 31.12.2027 für Solarpflicht im Bestand: alle bestehenden öffentlichen Gebäude >2000 m² sowie bestimmte große Nichtwohngebäude im Umbau müssen PV-Anlagen tragen. Ebenfalls bis 2027: Bestehende Nichtwohngebäude >20 Stellplätze benötigen Ladeinfrastruktur (siehe oben).
• 2028: Neubauten der öffentlichen Hand: Stichtag 1.1.2028 – ab diesem Datum müssen alle neuen Gebäude, die von öffentlichen Stellen genutzt oder besessen werden, dem Zero-Emission-Standard genügen. Außerdem müssen ab 2028 bei allen neuen Gebäuden >1000 m² die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen bilanziert und im Energieausweis ausgewiesen werden (siehe unten).
• 2030: Zentrales Zwischenziel 2030: Ab 1.1.2030 gilt der ZEB-Standard für alle neuen Gebäude in der EU. Gleichzeitig endet die Übergangsfrist für neue Wohngebäude zur Solarpflicht (alle neuen Wohnhäuser sollen ab Ende 2029 solarvorbereitet sein). Für den Gebäudebestand ist 2030 ebenfalls ein entscheidendes Datum: Bis Ende 2030 müssen die Mitgliedstaaten dafür sorgen, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch aller Wohngebäude um mindestens 16 % gegenüber 2020 reduziert ist. Zudem müssen mindestens 16 % der energieineffizientesten Nichtwohngebäude saniert sein (MEPS-Stufe 1). Anders ausgedrückt: Die worst 16% aller Büros, Schulen, Krankenhäuser etc. sollten bis 2030 modernisiert und energetisch verbessert sein. Bis Ende 2030 sollen auch alle bestehenden öffentlichen Gebäude >250 m² eine PV-Anlage haben. CO₂-Standard: Im Neubau tritt ab 2030 die Pflicht in Kraft, für alle neuen Gebäude den CO₂-Fußabdruck über den gesamten Lebenszyklus zu berechnen und im Energieausweis anzugeben. Dies bedeutet, dass ab 2030 nicht nur der Betriebsenergiebedarf zählt, sondern auch die graue Energie der Baumaterialien bilanziert wird – ein wichtiger Schritt zur Einführung von CO₂-Benchmarking für Gebäude.
• 2033: Zweite Stufe der MEPS für Nichtwohngebäude – bis 2033 müssen die Mitgliedstaaten die energetische Sanierung von mindestens 26 % der schlechtesten Nichtwohngebäude sicherstellen. In der Praxis werden bis 2033 also etwa ein Viertel des gewerblichen und öffentlichen Gebäudebestands auf ein moderates Effizienzniveau gebracht. Dies stellt ein verbindliches Zwischenziel auf EU-Ebene dar. (Zum Vergleich: Das EU-Parlament hatte ursprünglich sogar eine Verpflichtung für Wohngebäude diskutiert, bis 2033 Effizienzklasse D zu erreichen, dies wurde jedoch in der finalen Richtlinie durch obige flexiblere Ziele ersetzt.)
• 2035: Zweites Zwischenziel für Wohngebäude – bis 2035 muss der durchschnittliche Energieverbrauch des Wohngebäudebestands um 20–22 % unter dem Wert von 2020 liegen. Diese Spanne erlaubt etwas Flexibilität je nach Mitgliedstaat, liegt aber fest im mittleren 20%-Bereich. Die Länder müssen hierzu voraussichtlich Mitte der 2020er konkrete Aktionspläne und zusätzliche Maßnahmen (Förderungen, Ordnungsrecht) vorlegen, da ohne Beschleunigung die Einsparquote nicht erreicht wird.
• 2040: Spätester Termin für den vollständigen Ausstieg aus fossilen Heizungen. Bis 2040 sollen in ganz Europa keine mit Heizöl, Erdgas oder anderen fossilen Brennstoffen betriebenen Heizungsanlagen mehr in Betrieb sein. In vielen Fällen werden nationale Gesetze bereits früher den Einbau untersagen; die EU-Vorgabe steckt hier die absolute Obergrenze ab. 2040 markiert zudem ein weiteres noch festzulegendes Zwischenziel auf dem Pfad zum klimaneutralen Gebäudebestand – die Mitgliedstaaten müssen für 2040 und alle fünf Jahre danach (2045, 2050) Benchmarks definieren, die einen kontinuierlichen Fortschritt sicherstellen.
• 2050: Klimaneutralität im Gebäudesektor. Spätestens im Jahr 2050 soll der gesamte europäische Gebäudebestand emissionsfrei bzw. klimaneutral sein. Das bedeutet: Alle Gebäude – ob alt oder neu – sollen netto keine Treibhausgase mehr ausstoßen. Dieses Endziel entspricht dem Europäischen Klimagesetz und den Pariser Klimazielen und ist rechtlich verbindlich. Erreicht werden soll es durch die vollständige Umstellung auf hocheffiziente Gebäude mit 100 % erneuerbarer Energieversorgung sowie Kompensation letzter unvermeidbarer Emissionen. Die EPBD-Novelle verlangt von jedem EU-Staat, einen nationalen Gebäuderenovierungsplan vorzulegen, der konkret beschreibt, wie dieses 2050-Ziel erreicht werden soll.

CO₂-Standards: Neben den Zeitfristen setzt die Richtlinie auch qualitative CO₂-bezogene Standards. Der wichtigste ist das Konzept des Zero-Emission Buildings, das per Definition keine vor-Ort-CO₂-Emissionen verursacht. Darüber hinaus wird mit der Einführung der Lebenszyklus-Treibhausgas-Bewertung ein CO₂-Standard „durch die Hintertür“ eingeführt: Ab 2028 (Großbauten) bzw. 2030 (alle Neubauten) muss jedes neue Gebäude eine CO₂-Bilanz vorweisen. Zwar gibt es (noch) keine Grenzwerte, aber die Transparenz darüber, wieviel CO₂ in Bauprodukte und Errichtung eines Gebäudes fließt, dürfte den Druck erhöhen, klimaschonende Materialien zu verwenden. Mittel- bis langfristig ist denkbar, dass auf Basis dieser Daten künftig Höchstwerte für die CO₂-Emissionen pro m² festgelegt werden – ein nächster Schritt in Richtung graue Energie regulieren. Schon jetzt müssen im neuen Energieausweis neben dem Primärenergiekennwert auch die betrieblichen Treibhausgasemissionen eines Gebäudes in kg CO₂-Äquivalent angegeben werden. Die EPBD schafft somit ein umfassenderes Bild der Gebäudeperformance, das Energieeffizienz und Treibhausgas-Emissionen zusammenführt.

Verpflichtungen für Gebäudeeigentümer, Vermieter und Bauwirtschaft

Die neuen Vorgaben der EPBD-Novelle haben erhebliche praktische Auswirkungen auf Immobilien-Eigentümer, Vermieter sowie die Bau- und Immobilienwirtschaft. Im Folgenden die wichtigsten Verpflichtungen und Konsequenzen für diese Akteursgruppen:

• Gebäudeeigentümer (Haus- und Wohnungseigentümer): Besitzer von Immobilien – insbesondere von energetisch schlechten Gebäuden – müssen sich auf strengere Auflagen einstellen. Zwar schreibt die EU-Richtlinie keine unmittelbare individuelle Sanierungspflicht mit Strafandrohung vor, doch werden die Mitgliedstaaten voraussichtlich regulatorische Maßnahmen ergreifen, um die Vorgaben zu erreichen. Eigentümer schlecht gedämmter Gebäude der Effizienzklasse F oder G (nach neuem Maßstab) werden mit hoher Wahrscheinlichkeit renovieren müssen, um künftig noch Vermietungen oder Verkäufe ohne Wertverlust vornehmen zu können. Einige Länder erwägen z.B. Nutzungsbeschränkungen: In Frankreich etwa dürfen ineffizienteste Wohnungen schon ab 2025 nicht mehr neu vermietet werden (nationale Regelung), was die EU-Ziele ergänzt. Eigentümer sind daher gut beraten, frühzeitig energetische Sanierungsmaßnahmen (Dämmung, Fenstertausch, Heizungserneuerung etc.) einzuplanen, bevor Fristen ablaufen. Zudem müssen sie ab 2025 beim Heizungstausch auf Förderungen verzichten, wenn sie weiterhin fossile Systeme einbauen – de facto bleibt als Option nur noch der Umstieg auf klimafreundliche Technik. Energieausweise werden für Eigentümer wichtiger denn je: Bei Verkauf oder Vermietung muss ein aktueller Effizienz-Ausweis vorliegen, der nun auch CO₂-Emissionen ausweist. Gebäude mit schlechtem Ausweis erhalten nach Ablauf künftig eine Aufforderung, eine Beratungsstelle aufzusuchen. All dies erhöht den Druck auf Eigentümer, in Werterhalt durch Energiesanierung zu investieren, zumal mittelfristig die Betriebskosten (CO₂-Preis auf Heizstoffe, Energiepreise) für ineffiziente Häuser weiter steigen.
• Vermieter: Für Vermieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien gelten im Wesentlichen die gleichen Anforderungen, mit dem Unterschied, dass hier Mieterrechte und -schutz mit betrachtet werden. Die EPBD-Novelle betont, dass Renovierungen mieterfreundlich gestaltet werden sollen – also z.B. sozialverträgliche Modernisierungsumlagen oder Förderprogramme, um Mieter nicht über Gebühr zu belasten. Vermieter haben jedoch die Verantwortung, ihre Gebäude so instand zu halten, dass die nationalen Effizienzvorgaben erreicht werden. Konkret bedeutet das: Hat ein Mietobjekt eine sehr schlechte Energiekennzahl, muss der Vermieter damit rechnen, dass er dieses Objekt bis 2030/2033 nur weitervermieten kann, wenn energetische Verbesserungen erfolgt sind. Andernfalls könnten nationale Gesetze die Weitervermietung untersagen oder es drohen Sanktionen. Vermieter sollten daher Sanierungsfristen im Blick behalten und frühzeitig Modernisierungspläne mit einplanen. Zusätzlich müssen Vermieter ab Inkrafttreten der neuen Regeln bei Neuvermietung in Inseraten die Effizienzklasse angeben (das war bereits bislang so) und ihren Mietern ggf. Auskunft über den Lebenszyklus-CO₂-Fußabdruck des Gebäudes geben, sobald dies im Ausweis enthalten ist. Auch die Pflicht zur Nachrüstung von Ladepunkten für Stellplätze kann Vermieter treffen – etwa bei größeren Mehrfamilienhäusern mit Parkplatz, die einer Renovierung unterzogen werden (dann Ladeinfrastruktur vorzusehen). Insgesamt steigt für Vermieter der Druck, in die Substanzerhaltung ihrer Gebäude zu investieren, um sie zukunftsfähig und vermietbar zu halten. Moderne, effiziente Wohnungen werden sich leichter vermieten lassen, während unsanierte Energiefresser eher Leerstand oder Mietabschläge riskieren.
• Bau- und Immobilienwirtschaft: Die Baubranche, Architekten, Ingenieure und auch Hersteller von Bauprodukten stehen vor neuen verbindlichen Anforderungen, die ihre Planungs- und Bauprozesse wesentlich beeinflussen. Architekten und Planer müssen ab sofort die zukünftigen Standards antizipieren: Neubauprojekte, die 2028+ noch in Bau gehen, müssen als Nullemissionsgebäude konzipiert sein – inklusive entsprechender Haustechnik (Wärmepumpen statt Gas, PV-Anlagen, sehr gute Dämmung etc.). Schon in der Entwurfsphase müssen Planer künftig CO₂-Bilanzen (LCA) für das Gebäude erstellen, um den Nachweis für den Energieausweis zu erbringen. Die Wahl von Baustoffen mit geringem CO₂-Fußabdruck (z.B. Holz, Recyclingbeton) wird dadurch ein Wettbewerbsfaktor, denn Bauträger und Investoren werden auf gute CO₂-Werte achten. Hersteller von Baumaterialien müssen vermehrt Environmental Product Declarations (EPDs) bereitstellen, damit die graue Energie ihrer Produkte in die Gebäude-LCA einfließen kann. Bauunternehmen müssen sich auf strengere Baustandards einstellen, etwa bzgl. Dichtheit, Wärmebrückenfreiheit und erneuerbarer Energiesysteme, um die ZEB-Kriterien zu erfüllen. Auch Qualitätssicherung während der Bauausführung (Blower-Door-Tests, thermografische Untersuchungen) gewinnt an Bedeutung, da die Performance im Betrieb zählen wird. Gleichzeitig bietet die Renovierungswelle enorme Chancen: Es entstehen Hunderttausende Sanierungsaufträge EU-weit in den nächsten Jahrzehnten. Unternehmen, die serielle Sanierungslösungen und innovative Technologien anbieten, können von der Nachfrage nach energieeffizienten Renovierungen profitieren. Die Bauwirtschaft muss allerdings ausreichend Fachkräfte qualifizieren, um die erhöhte Sanierungstätigkeit zu bewältigen – ein Aspekt, den viele Mitgliedstaaten mit Förderprogrammen für Ausbildung und Weiterbildung flankieren. Schließlich erfordert die EPBD auch verstärkte Dokumentation und Monitoring: Bauingenieure müssen sicherstellen, dass digitale Gebäudedaten (BIM-Modelle, Energieausweise, Messdaten) geführt und an die vorgesehenen Gebäude-Datenbanken der Länder gemeldet werden. Insgesamt fungiert die Novelle als Innovationstreiber: Sie zwingt die Branche, nachhaltigere Materialien, smarte Technologien und effiziente Bauweisen einzusetzen – was langfristig zu einem Modernisierungsschub im Bauwesen führt. Unternehmen, die diese Vorgaben proaktiv als Chance begreifen und in neue Geschäftsmodelle investieren, können sich Wettbewerbsvorteile sichern.

Politische Verhandlungen und Umsetzungsstand (EU-Ebene)

Die Reform der EPBD durchlief von 2021 bis 2024 den ordentlichen EU-Gesetzgebungsprozess. Im Folgenden ein Überblick über die politischen Verhandlungen und den aktuellen Stand auf EU-Ebene:

1. Initiative der EU-Kommission (2021): Am 15. Dezember 2021 präsentierte die EU-Kommission im Rahmen des Fit-for-55-Pakets ihren Vorschlag für eine Neufassung der EPBD. Darin wurden erstmals EU-weite Mindestenergiestandards und das Ziel eines emissionsfreien Gebäudebestands 2050 verankert. Die Kommission schlug u.a. vor, alle Neubauten ab 2030 emissionsfrei zu gestalten und gestaffelte Sanierungspflichten für Bestandsgebäude einzuführen (für Wohngebäude mindestens Effizienzklasse F bis 2030 und E bis 2033). Dieses ambitionierte Paket bildete die Grundlage für die folgenden Beratungen.
2. Allgemeine Ausrichtung im Rat (Oktober 2022): Die EU-Mitgliedstaaten einigten sich am 25. Oktober 2022 auf eine gemeinsame Verhandlungsposition im Rat. Die Ratsposition unterstützte das 2030-Ziel für emissionsfreie Neubauten, schlug jedoch flexiblere Regeln für Bestandsgebäude vor. So plädierte der Rat dafür, dass Wohngebäude bis 2033 mindestens Klasse D erreichen sollen – jedoch ohne einheitliche EU-Vorgabe für 2040, stattdessen nationale Trajektorien Richtung 2050. Beim Ausstieg aus fossilen Heizungen zeigten sich einige Länder zurückhaltend. Die allgemeine Ausrichtung erlaubte zudem mehr Ausnahmen (etwa für historische Gebäude). Diese Position bildete die Basis für Verhandlungen mit dem Europaparlament.
3. Position des Europäischen Parlaments (März 2023): Nach intensiven Debatten stimmte das EU-Parlament am 14. März 2023 über seine Position zur EPBD-Novelle ab. Die Abgeordneten verschärften an mehreren Stellen die Vorgaben gegenüber dem Kommissionsvorschlag. Insbesondere forderte das Parlament, dass Wohngebäude bis 2030 Effizienzklasse E und bis 2033 Klasse D erreichen müssen (statt F und E im Originaltext). Zudem wollten die Parlamentarier das Datum für Nullemissions-Neubauten auf 2028 vorziehen und die Pflicht zur Installation von Solaranlagen auf Dächern noch umfangreicher fassen (Stichwort Solar-Ready). Diese ambitionierte Parlamentsposition wurde mit 343 Ja-Stimmen, 216 Nein-Stimmen und 78 Enthaltungen angenommen – ein Zeichen dafür, dass das Vorhaben politisch umstritten war. Insbesondere Abgeordnete konservativer und rechtspopulistischer Fraktionen warnten vor Überforderung von Eigentümern und hohen Sanierungskosten, während die Mehrheit argumentierte, die Maßnahmen seien nötig gegen Klimawandel und hohe Energiepreise. Verhandlungsführer des Parlaments war der Grünen-Abgeordnete Ciarán Cuffe, der sich für soziale Ausgleichsmaßnahmen und mehr Förderung von Renovierungen durch Banken (Stichwort Mortgage Portfolio Standard) stark machte.
4. Trilog und Kompromiss (Ende 2023): In den sogenannten Trilogverhandlungen trafen Parlament, Rat und Kommission ab Mitte 2023 aufeinander, um eine gemeinsame Fassung zu erarbeiten. Ein Durchbruch gelang am 7. Dezember 2023, als ein vorläufiges Trilog-Abkommen erzielt wurde. Im Kompromiss wurden einige der strittigen Punkte austariert: Das Parlament setzte durch, dass Mindestenergieeffizienzstandards (MEPS) kommen, aber der Rat erhielt mehr Flexibilität bei Wohngebäuden. So entfiel die starre Renovierungspflicht für jedes Wohnhaus bis Klasse D; stattdessen einigte man sich auf die durchschnittliche Verbrauchsreduktion von 16 % bis 2030 und ~21 % bis 2035 als Ziel. Für Nichtwohngebäude blieben die Quoten 16 % und 26 % (2030/2033) bestehen. Die Forderung des EP nach Solarpflicht wurde aufgenommen, allerdings mit dem Vorbehalt „soweit machbar“ und gestaffelten Fristen. Beim Thema Heizungen einigte man sich auf den Ausstieg aus fossilen Kesseln bis 2040 und darauf, Förderungen bereits ab 2025 zu stoppen. Weitere Elemente des Kompromisses waren die Stärkung von Finanzierungs- und Beratungsinstrumenten (One-Stop-Shops), erweiterte Ausnahmeregelungen (z.B. für Kasernen und Militärgebäude) sowie die Einführung einer optionalen Effizienzklasse A+ für Gebäude, die mehr erneuerbaren Strom produzieren als verbrauchen. Insgesamt wurde der Ton der Richtlinie etwas entschärft, um Bedenken der Mitgliedstaaten Rechnung zu tragen – so heißt es explizit, dass für private Hauseigentümer keine unmittelbaren Renovierungsverpflichtungen auferlegt werden, sondern die Umsetzung über nationale Programme erfolgt. Dieser Kompromisstext wurde anschließend den EU-Gremien zur Bestätigung vorgelegt.
5. Verabschiedung und Inkrafttreten (Frühjahr 2024): Das Europäische Parlament billigte den Trilogergebnis-Text am 12. März 2024 in der Plenarsitzung. Im Ministerrat folgte die formelle Zustimmung am 12. April 2024. Der Rechtsakt – Richtlinie (EU) 2024/1275 – wurde am 24. April 2024 unterzeichnet und am 8. Mai 2024 im Amtsblatt der EU veröffentlicht. Am 28. Mai 2024 trat die Richtlinie europaweit in Kraft. Damit läuft nun die Umsetzungsfrist: Die Mitgliedstaaten haben 24 Monate Zeit, also bis zum 29. Mai 2026, die Vorgaben in nationales Recht zu überführen. Bis dahin müssen z.B. Bauordnungen angepasst, Energieausweis-Systeme überarbeitet und Förderprogramme neu ausgerichtet werden. Parallel dazu müssen alle Länder bis Mitte 2026 erstmals ihre nationalen Gebäuderenovierungspläne mit den 2030/2035-Zielen und dem Pfad zu 2050 bei der EU-Kommission einreichen.
6. Aktueller Umsetzungsstand (Stand Ende 2025): Die EU-Mitgliedstaaten befinden sich derzeit in der Phase der Gesetzesänderungen und politischen Diskussion zur Umsetzung. Einige Länder haben bereits Schritte unternommen: Deutschland z.B. plant, die EPBD-Vorgaben über eine erneute Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und begleitende Förderprogramme umzusetzen. Das deutsche Gebäudeenergiegesetz 2024 adressiert u.a. den Einbau klimafreundlicher Heizungen und legt Effizienzstandards für Neubauten fest, in Abstimmung mit der EPBD. Frankreich greift die EU-Vorgaben teilweise vorweg, indem es Vermietern ineffizienter Wohnungen bereits nationale Fristen setzt. Italien und Polen hatten während der Verhandlungen Bedenken angemeldet (Kosten für Hauseigentümer, Realisierbarkeit der Fristen), arbeiten nun aber ebenfalls an nationalen Fahrplänen, um Strafzahlungen bei Zielverfehlung zu vermeiden. Die Europäische Kommission begleitet die Umsetzung mit Leitlinien und einer Gebäudedatenbank, an die die Mitgliedstaaten regelmäßig Fortschrittsdaten liefern müssen. Insgesamt gilt: Die Richtung der Politik ist klar vorgegeben, aber die konkrete Ausgestaltung (z.B. Pflicht oder Anreize, Förderhöhe, Kontrollmechanismen) obliegt den einzelnen Ländern. Hier laufen bis 2026 intensive Abstimmungen zwischen Regierung, Immobilienwirtschaft und Sozialverbänden, um die EU-Vorgaben praxisgerecht und sozialverträglich umzusetzen.

 

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